Immobilier belge S1 2025: un paysage de contrastes

 

Le premier semestre 2025 a dressé un tableau dynamique, quoique complexe, du marché immobilier commercial belge. L'analyse de JLL met en évidence des changements significatifs, notamment pour les entreprises à la recherche d'espaces industriels ou de bureaux. Si la confiance des investisseurs revient progressivement, la demande des occupants reste prudente, créant un environnement dynamique où les fondamentaux du marché sont solides mais les tendances varient considérablement selon les segments.

 

Secteur industriel & logistique en plein essor: ce que cela signifie pour les entreprises à la recherche d'entrepôts

 

Le segment de l'immobilier industriel et logistique est clairement apparu comme le leader au S1 2025, attirant près de la moitié de tous les investissements immobiliers commerciaux, totalisant un montant sans précédent de 768 millions d'euros – plus de trois fois le volume du S1 2024. Cette augmentation, alimentée par d'importantes ventes de portefeuilles comme Weerts à Intervest (300 millions d'euros) et Logicor à Ares (140 millions d'euros), positionne 2025 comme une année record pour l'immobilier industriel en Belgique. Pour les entreprises, cela signifie une confiance robuste du marché et une potentielle revalorisation continue des actifs.

 

Des fondamentaux solides malgré une demande changeante

 

Les fondamentaux du marché restent exceptionnellement solides, avec un taux de vacance national pour les propriétés industrielles juste en dessous de 3%, et même plus serré à 2,16% le long de l'axe crucial Bruxelles-Anvers – l'un des plus bas d'Europe. Cela indique un environnement compétitif pour l'obtention d'espaces d'entrepôt de premier choix. Cependant, alors que les investissements montent en flèche, la demande des occupants montre des changements nuancés. Le marché logistique a connu une contraction de 29% en glissement annuel de la prise en occupation, atteignant 199 236 m².

 

En revanche, le segment semi-industriel a enregistré de solides performances avec 474 097 m², représentant 70% des transactions du marché industriel. Cela suggère une tendance à l'optimisation des empreintes immobilières, les occupants privilégiant des espaces semi-industriels plus petits et plus efficaces sur le plan opérationnel. Les loyers logistiques prime ont augmenté de 10% pour atteindre 75 €/m²/an, reflétant la forte demande pour des emplacements de qualité et stratégiques.

 

Dynamique du marché des bureaux: naviguer les opportunités dans les villes clés

 

Le secteur des bureaux a enregistré son plus faible volume d'investissement depuis 2012, à 216 millions d'euros, le plaçant au troisième rang des préférences des investisseurs, derrière l'industriel et le résidentiel. Cette activité d'investissement modérée contraste avec des dynamiques locatives stables et élevées dans les grandes villes belges, un facteur clé pour les entreprises évaluant leur prochain bail de bureau.

 

Loyers stables et demande pour des espaces premium

 

Malgré les défis d'investissement, les loyers prime des bureaux à Bruxelles restent à leur sommet de 400 €/m²/an, Anvers se maintenant à un record de 200 €/m²/an. Cela indique une demande robuste pour des espaces de bureau de haute qualité. Les taux de vacance montrent une légère augmentation à 8% à Bruxelles (contre 7,8% fin 2024) mais restent stables à 4,4% à Anvers. Bien que la prise en occupation globale soit en baisse de 8% en glissement annuel, il est crucial de noter que près de 75% de cette demande concerne des bâtiments de « Grade A ».

 

Cela souligne une forte préférence parmi les occupants pour des environnements de bureau premium et modernes. Les transactions notables incluent les baux importants de l'Union Européenne (>40 000 m²), la pré-location de Meeus 29 par la Deutsche Bank (5 705 m²) et l'expansion de la Loterie Nationale à Brouck’R (4 500 m²). En Flandre, alors qu'Anvers a connu une baisse de la prise en occupation, Gand a rebondi de manière significative, stimulée par de nouveaux projets le long de l'E40.

 

Secteur du commerce de détail: regagner du terrain avec un focus changeant

 

Le volume d'investissement dans le commerce de détail a augmenté de 39% en glissement annuel pour atteindre 346 millions d'euros, en faisant la quatrième classe d'actifs la plus prisée. Les parcs d'activités commerciales (retail warehousing) dominent ce segment (83% du volume), indiquant une préférence claire pour ce format. Les loyers prime restent stables dans les principales artères commerçantes comme Anvers (1 700 €/m²/an) et Bruxelles (1 650 €/m²/an), les loyers des centres commerciaux dans la capitale montrant une pression à la hausse à 1 275 €/m²/an. Ce segment offre des opportunités spécifiques pour les entreprises ciblant des emplacements en contact direct avec les consommateurs.

 

Des perspectives prometteuses malgré la prudence

 

Pierre-Paul Verelst, Head of Research BeLux chez JLL, résume le climat actuel : « Le contraste est donc frappant : les occupants privilégient la prudence, tandis que les investisseurs reviennent à l'achat. » Malgré les incertitudes macroéconomiques pesant sur la demande des occupants, les fondamentaux du marché restent solides dans tous les segments.

 

Avec les récentes baisses de taux de la Banque Centrale Européenne, les éléments s'alignent pour une reprise plus décisive de l'activité immobilière en Belgique. Pour les entreprises, cette période de contraste offre des opportunités stratégiques pour sécuriser des emplacements de premier choix sur un marché prêt à se redresser, en équilibrant la prudence actuelle de la demande avec le potentiel de croissance future.

 

Source: jll.com