La location de bureaux concerne la mise à disposition d'un local, d'un ensemble de locaux ou d'un immeuble pour une entreprise ou un travailleur indépendant exerçant des activités non liées au commerce, à l'artisanat ou à l'industrie. Bien que l'activité puisse être commerciale, elle ne doit pas être accessible au grand public et ne peut être liée au détail.

Le bail de bureau est un contrat de location réglementé, mais les parties ont une grande liberté et flexibilité dans la rédaction du contrat, contrairement au bail résidentiel.

Quels sont les risques liés à la location de bureaux ?

Le plus grand risque est de ne pas parvenir à louer le bien immobilier. Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un bien peut rester inoccupé, que ce soit en location résidentielle ou professionnelle, telles qu'un prix trop élevé par rapport au marché locatif actuel, la localisation du bien ou son état général.

En ce qui concerne l'immobilier professionnel, son avenir est incertain en raison de la crise sanitaire. Le télétravail étant désormais la norme pour de nombreuses entreprises, celles-ci ont moins besoin de bureaux qu'auparavant, ce qui peut augmenter le risque de vide locatif si vous investissez dans des bureaux.

Comment savoir si un investissement immobilier dans des bureaux est intéressant ?

L'analyse chiffrée ou mathématique est un élément clé pour déterminer si un investissement dans des bureaux est intéressant. Tout d'abord, il est nécessaire de calculer la valeur minimale du bien immobilier.

Cette valeur peut être divisée en deux blocs :

Bloc de valeur n°1 : les revenus locatifs avec l'analyse des baux en cours

Il est important de tenir compte de la situation locative actuelle du bâtiment que vous souhaitez acquérir, car un immeuble peut être vide de locataires ou bien loué à plein régime. Les locataires de bureaux ne peuvent pas quitter leur espace comme bon leur semble, car ils sont tenus de respecter leur bail. Un immeuble de bureaux loué offre donc une sécurité de cash flow certaine. Il est important de prendre en compte ces revenus locatifs jusqu'à la date du prochain break (le départ possible du locataire avec un préavis).

Pour calculer la valeur actuelle de ces cash flows, il est nécessaire d'actualiser les revenus futurs. Cela permet d'attribuer un premier bloc de valeur basé sur les baux en cours. Pour cela, une analyse approfondie des clauses des contrats en cours est nécessaire, notamment pour déterminer les indemnités de départ des locataires et les éventuelles gratuités locatives octroyées.

Bloc de valeur n°2 : La valeur des m² si l'immeuble était vide

Pour déterminer le deuxième bloc de valeur, il faut considérer la situation si l'immeuble était vide. Dans ce cas, il est important d'estimer la valeur du m² (vide) à cet endroit, en envisageant deux scénarios possibles :

A. La valeur en tant que bureau (à louer)

Pour déterminer la valeur en tant que bureau à louer, il est nécessaire d'estimer le loyer potentiel réaliste.